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      物业保洁前期介入与接管验收

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      物业保洁前期介入与接管验收

      发布日期:2019-05-13 作者: 点击:

      物业保洁前期介入

      (一)物业保洁前期介入的作用

      无锡物业保洁若在前期介入工作中对保洁工作方面的要求关注较多,将会为今后的物业保洁养护、维修带来许多便利,主要体现在:

      (1)方便物业保洁计划的制订。

      (2)方便物业管理中的维修工作,特别是可以缩短保洁的时间。

      (3)能够保证保洁的质量

      (二)保洁前期介入的重点

      对于保洁方面应关注各楼层垃圾桶的设置是否合理;楼层清洁用水是否方便;在电梯轿厢内进行吸尘工作、用电是否方便等。同时还应关注天台是否设置了照明及水龙头,是否方便进行清洁,以及关注物业是否设计了垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的设施。

      物业保洁接管验收

      无锡物业保洁

      (一)原有物业清洁的接管验收

      1.原有物业清洁设施设备的特点

      原有物业清洁设施设备一般已经定型,具有以下特点:

      2.原有物业清洁的接管验收办法

      原有物业清洁一般均已竣工交付使用。因此,接管验收一般与物业其他项目同时进行。验收时,应由委托方及物业公司的相关专业人员共同进行,验收步骤为:

      (1)物业公司自检。在正式移交验收前,物业公司应组织清洁专业人员对移动的设备设施同时进行自检。重点检查原有物业清洁中已破坏或已损坏的情况;积水渗漏情况;小区道路、路灯情况;上下水管道系统情况;卫生间、厨房、阳台地面情况;门窗情况;墙面情况;清洁建筑安全情况及破损情况;清洁设施设备的运作情况及破损情况等。

      对检查中发现的问题要分类记好,待正式接管验收时一并在“接管验收备忘录”中向委托方提出。

      (2)清洁面积测量验收。由于原有物业清洁一般资料已不齐全或与现状不同。因此,应重新测量清洁的面积。

      (3)清点设备。核对记录水表、电表读书,清点设备设施。

      (4)绘制移交现状图。绘制移交的原有清洁现状图,尤其对已经被破坏的地方要在图上注明,并请移交单位审核签名后与其他移交资料一起存档。

      (5)清点验收原有资料。这些资料包括产权资料、用地红线图、规划设计图、设施设备清单及运作情况记录、清洁改造记录及图纸、原来保养工作记录或设施设备运作维修保养记录;建筑物、道路、水池等工程维修保养记录;清洁用水用电管线分布图、排水管分布图、供水系统分布图、园林绿地内其他管线分布图等。

      (6)协商存在问题的解决方法。对于委托方不打算解决的问题要记录在“接管验收备忘录”中,并有双方签字证明。

      (7)原有的清洁评价及打分等级。在充分分析原有环境清洁卫生情况后,根据功能重要性及配套设施可将环境清洁卫生划分为1~4级,以方便日后管理。

      (8)写备忘录。验收后要填写“接管验收备忘录”

      (9)资料归档。将委托单位移交的有关资料及“接管接受备忘录”、接管验收现状图等分类归档,长期保存。

      (二)新建物业保洁接管验收

      1、物业公司自检

      与其他工程验收一样,物业公司应在收到通知后的规定时间内制定好验收方案,组织保洁方面的专业人员提前对验收项目进行自检。自检时对在前期介入中发现的问题要重点检查。关于保洁方面的检查要着重注意一下内容。

      表2-2 保洁方面自检内容

      序号

      检查项目

      检查内容

      1

      清点公共设施

      (1)清点各公共设施设备是否完好

      (2)基础设施是否合格

      (3)消火栓、消防管配套是否齐全、合格

      (4)小区路灯是否合格

      (5)垃圾池(箱)是否符合标准

      (6)岗亭是否合格

      (7)沙井、化粪池是否合理

      (8)有无尚未完工的工程

      (9)有无剩余的建筑材料

      (10)房屋各配套设施地面、墙面是否合理

      (11)楼梯扶手是否合理

      2

      小区道路

      (1)道路分布的合理性

      (2)道路的排水情况

      (3)道路用材及砌制质量

      (4)伸缩缝及铺装表面有无剥离

      (5)拐弯半径是否合理

      (6)路牙及路面有无剥离

      (7)有无安全问题

      3

      管道及排水系统

      (1)清洁机具房分布是否合理

      (2)管道用电取电口分布是否合理;电压是否符合标准

      (3)管道借口是否合理管道安装是否牢固合理;配件是否齐全;运作是否正常

      4

      街心花园及喷水池

      (1)水池深度是否合理

      (2)驳岸是否完好

      (3)深水区有无防护设施

      (4)喷水池各喷头运作是否正常

      (5)喷水池水泵位置是否合理;运作是否正常

      (6)水底排水坡度及排水口、排水去路是否合理

      (7)水景植物使用是否合理

      5

      园林建筑及小品

      (1)建筑及园林小品承受风、雨的能力如何

      (2)园林凳、桌及其他园林建筑的安全情况,是否伤及人员、是否符合功能要求

      (3)游戏及健身设备是否符合安全标准

      (4)园林建筑油漆质量有无异常

      (5)园林建筑有无崩缺及涂污

      2、听取承建单位的介绍

      在接管验收前,承建单位一般要向接管单位介绍工程情况,包括整个工程的整体规划及设计情况,如室外、室内工程,沙井和化粪池工程,明暗沟、排污管道工程,道路工程,给排水工程,电气设备工程等。在听取介绍的过程中,接管单位要及时提出有疑问的地方,让承接单位解释清楚。

      3、验收步骤

      验收的步骤同其他工程验收一样,在此不多提,具体可参考本章第二节的内容。

      4、清洁验收标准

      对于清洁验收的标准可参考《城市环境清洁工程施工及验收规范》以及物业性质、级别要求等具体情况进行验收,一下以表格的形式对此进行列举。

      表2-3 公共设备验收标准

      序号

      项目

      验收标准

      1

      天台

      (1)屋面隔热层、防水层板端缝、伸缩缝游膏紧贴

      (2)隔热板、防水层表面无裂缝

      (3)天沟、落水口通畅,管道完好

      (4)天面扶栏无破损、变形;无明显锈迹

      2

      消防设施(消防栓、消防箱)

      (1)消火栓油漆均匀,无少刷、漏刷现象

      (2)闸门完好,无渗漏水

      (3)消防箱、消防管、消防带等配套设施齐全

      (4)箱门上标志清楚、箱门玻璃安装牢固

      (5)门锁开启自如

      (6)消防管无渗漏水,闸门完好

      3

      小区路灯

      (1)小区路灯按设计要求安装

      (2)灯具安装牢固、配件安全、灯罩无损伤;灯泡照明正常

      (3)灯柱安装牢固,柱面油漆均匀,无损伤和刮花

      4

      明暗沟、下水道

      (1)沟底无断裂,无积水,沟壁和底抹灰平整

      (2)沟盖板安装平稳、牢固,排水通畅;下水道坡度应符合设计要求

      (3)基层应填实,排水必须通畅

      (4)窨井吊底应在15厘米以上,井盖平整、搁置稳妥、与路面齐平,不应有踢脚现象

      5

      小区道路

      (1)小区道路平整牢固;路面无积水,无起砂、空鼓、损伤

      (2)路沿砌筑整齐,灰缝饱满、无损伤;块料面层拼砌整齐,平整稳固;块料面无裂纹、无缺棱掉角

      (3)路面修补的接茬应严密顺直、高低平整、用料一致

      6

      垃圾池(箱)、冲洗水管

      (1)垃圾池通水率100﹪;水管安装牢固,接口处密实、无漏水;水闸开关灵活、无漏水

      (2)水闸箱装锁;箱面无锈迹;油漆面均匀;锁头开启灵活

      (3)砌筑类:砌筑平直,底层无起砂、无裂纹、无空鼓;装饰面层砖线缝顺直,砖面无损伤、无缺棱掉角;投入口和清出的铁门无锈迹,油漆完好均匀,安装牢固、开启自如

      (4)铁箱类:油漆面层均匀,无损伤、锈迹;安放地面平稳

      (5)塑料类:桶身完好无损;桶底无裂纹、不漏水;配有桶盖且完好无损

      7

      岗亭

      (1)铝材和不锈钢类安装牢固;配件齐全;型材面无损伤;玻璃无污渍

      (2)电动闸安装牢固;配件齐全;开启自如;道闸栏无损伤

      8

      车库

      (1)露天停车场路面平整,无起砂、裂纹、空鼓

      (2)地下停车场车道入口、出口标志清楚,油漆均匀

      (3)单车架焊接牢固平直,油漆面均匀、无锈迹

      (4)照明设备配套齐全,灯具完好无损、开关灵活、照明正常

      (5)排水系统应设有专门的排水沟(参照明暗沟、下水道验收标准)

      9

      沙井、污雨水池和化粪池

      (1)池内无垃圾杂物,进排水通畅;池面无裂痕

      (2)污、雨水井和化粪池进出水口高差不小于5厘米;井盖搁置稳妥并设置井图

      10

      台阶

      踏面、踢面无破损;阴阳角无缺口和断裂

      11

      景观、雕塑和多功能娱乐设施

      按设计标准和要求验收

      (2)房屋接管验收标准

      序号

      项目

      验收标准

      1

      顶棚

      抹灰面平整、面层涂料均匀,无漏刷、脱皮、裂纹、霜点、渗水痕迹、污渍

      2

      墙面

      (1)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、面层脱落、明显裂痕、污渍块料(如瓷砖)面层粘贴牢固,无缺凌掉角

      (2)面层无裂纹、损伤,色泽一致

      (3)对缝砂浆饱满,线条顺直。外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象

      3

      地(楼)面

      (1)毛地面平整、无裂纹

      (2)块料(如瓷砖)面层粘贴牢固,无缺棱掉角

      (3)面层无裂纹、损伤,色泽一致

      (4)对缝砂浆饱满,线条顺直

      (5)水泥砂浆面层抹灰平整、压光均匀,无空鼓、裂纹、起泡等现象

      4

      卫生间、厨房和前后阳台地面

      (1)卫生间上下水道无渗、漏、堵现象;上下水口内不会有较多的建筑垃圾等

      (2)卫生间、厨房和前后阳台地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水、不允许倒泛水和渗漏

      (3)厨房瓷砖、马赛克无疏松、脱落及凹凸不平;墙面瓷砖砌筑合格;砖块必须砌实,不能有空鼓

      (4)砖缝无渗水现象

      (5)厨房瓷砖及下水管道有无黏水泥

      5

      门窗

      (1)开启自如,门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全、位置准确、无翘曲变形

      (2)门锁与门连接牢固、开启灵活

      (3)木门油漆均匀;门缝线条均匀、不掉角、无变形

      (4)玻璃安装牢固,无轻微晃动现象;玻璃胶缝密实;玻璃面层无裂缝、无损伤、无刮花痕迹

      (5)电子门开启灵活;通话器完好无损、通话清楚

      (6)不锈钢门无锈迹、刮花痕迹;窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷

      (7)关紧所有窗户,从天面或顶层房间窗户(属天面均有檐口的房屋,普通为多屋住宅区)自上向下均匀浇水,停止浇水后半小时逐间检查每个窗台(墙面)是否有水渗入

      (8)查询天气预报,在验收期间出现下雨的日期钱,先将所有窗门关紧;雨后逐间检查墙面和窗台是否泛水

      6

      楼梯、扶手

      (1)混凝土结构的楼梯无裂缝、面层无剥落、钢筋无外露

      (2)钢木结构的楼梯用力轻摇无轻微晃动,安装牢固

      (3)钢筋无锈蚀、无弯曲

      (4)木扶手表面无龟裂;油漆无脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手

      7

      开关

      安装牢固,目视盖板无损坏;开关灵活,开启接触效果良好

      8

      照明灯具、卫生器具

      (1)用木片或硬竹片等轻碰灯具,看其有无轻微摇晃;灯具与楼面紧贴,零配件齐全;灯罩完好无损

      (2)打开所有灯具,检查电源线是否正常,灯具发光正常,产品要合格,使用寿命达到要求;室内公共照明灯全部接通连续工作3天;统计有多少自然损坏的

      (3)卫生器具质量良好、接水不得渗漏、安装应平整、牢固、部件齐全、自动灵活、面层无污渍和刮花痕迹;接水软管无锈迹

      9

      供水系统

      (1)安装牢固无晃动

      (2)打开每栋的供水总阀门(注意关闭室内的水阀),看管道是否完好无损、无渗漏、无锈迹

      (3)管道借口无渗水

      (4)水龙头和水阀流水通畅,接口无漏水

      10

      排污管(含塑料管)

      (1)安装牢固、外观完好无损、配件齐全

      (2)从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗水

      (3)楼上的排水通畅无堵塞

      (4)铸铁管灌水后无渗漏水;表面无锈迹、裂纹;面层油漆均匀

      11

      地漏

      地漏过滤铁箅安放稳固;管缝密实、无渗漏水、无堵塞、排水通畅

      12

      防盗网

      安装牢固;焊接点密实;面漆均匀、无脱皮和漏刷现象、无明显痕迹

      13

      室内配电箱

      (1)安装牢固、配件齐全;试操作一次空气开关等控制正常

      (2)开关符合型号规定

      (3)导线与设计相符,布线规范;目视箱盖无损坏,操作一次开关灵活

      14

      喷浆

      基层应处理干净,无污迹、油渍;基层裂缝和钉眼应填补平整,喷涂后无痕迹;浆液应搅拌均匀,色泽一致;喷涂应均匀,不得露地面、掉粉、起皮,应清晰洁净、线条平直;保持门窗灯具洁净

      15

      水磨石

      表面必须平整、光滑;石粒应密实、显露均匀;分格清晰、不应有砂眼、磨纹

      16

      其他

      挂物勾、晾衣架应牢固;烟道、通风道、垃圾道应畅通、无阻塞物


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